Pra-asta, saldo e stralcio, acquisto del credito: ovvero racconti del paese immaginario degli investitori immobiliari ed eldorado delle bufale dei consulenti esperti in aste.

Spesso si trovano accattivanti inserzioni che accompagnano gli immobili venduti con procedure giudiziali. Acquisto pre-asta, è uno degli slogan più frequenti e altro non è che un modo dell’ennesima neonata agenzia (o di vecchio stampo) di consulenza per attrarre i clienti.

Non è chiaro cosa si voglia intendere con il termine acquisto pre-asta, vista la complessità delle leggi che regolano gli acquisti e che vedono coinvolti immobili oggetto di procedure giudiziarie.

Capita, ad esempio, di vedere citata questa formula in casi eclatanti dove per esempio l’immobile è oggetto di una procedura fallimentare, che prevede sempre ed in ogni caso il passaggio da una procedura concorsuale per garantire la massima trasparenza alla cosiddetta massa dei creditori, caso in cui si potrà magari presentare un’offerta al curatore, ma non si “scanserà” la gara tra offerenti.

Modalità di acquisizione degli immobili in pre-asta

D’altra parte, si può dire che per certi immobili in asta è possibile procedere ad un acquisto che permetta di evitare la procedura esecutiva, ovvero al di là delle “leggende metropolitane”, ci sono due modalità di acquisizione di immobili in pre-asta, e sono: il saldo e stralcio, l’acquisto del credito (Npl)/ assegnazione a favore di terzo.

Analizziamo la procedura del saldo e stralcio, oggi molto pubblicizzata, ma che appare sempre più remota per molteplici motivi, dovuti anche all’evoluzione del mercato delle aste, ad esempio:

• il veloce ribasso dei prezzi di vendita degli immobili 
• il conseguente forte afflusso di partecipanti alle gare, che facendo lievitare i prezzi spesso anche oltre il valore di perizia, induce i creditori a scommettere sempre di più sul meccanismo di asta per rientrare delle somme in gioco.
• la velocizzazione degli esperimenti di vendita, che oggi sono molto ravvicinati. In un anno si celebrano spesso 4 vendite con 4 ribassi e ciò rende ancora più difficile procedere in questo senso.

Tuttavia anche dove ci fosse un concreto interesse da parte del creditore, sempre che lo si riesca a rintracciare, la vendita dei crediti deteriorati a società terze rende spesso difficile risalire a chi detiene il credito. In sostanza non è garantito il buon esito, che resta sempre legato alla volontà del debitore ovvero del proprietario di casa, che rimane sino all’aggiudicazione il proprietario del bene, a differenza di quanto spesso si sente dire che la “banca è proprietaria dell’immobile”. Non da ultimo, è necessario avere ben chiara anche la natura del debito e dei creditori, prendendo l’esempio più semplice da comprendere. Nel momento in cui i debiti contratti siano con l’Agenzia delle Entrate, la misura del saldo e stralcio, è stabilita direttamente dalla legge, non potendo essere il frutto di un accordo libero con l’ente di riscossione. In pratica il saldo e stralcio con lo Stato non può essere negoziato, è sempre una legge a renderlo possibile, stabilendone limiti e condizioni. Non si può quindi fare una proposta transattiva all’Agenzia delle Entrate se non c’è una legge a determinare la procedura.

Diffidare da chi usa il termine pre-asta

Alla luce di tutte queste considerazioni e molte altre più tecniche (da citare in altra sede), è bene diffidare di chi propone questo strumento come un garanzia semplice ed efficace per evitare l’ asta.

Anche i professionisti più accreditati ed esperti se sono seri, non potranno garantire la riuscita dell’acquisto in questa modalità perchè le variabili sono infatti molte e spesso non controllabili.
In alcuni casi, sicuramente, è una strada che può valere la pena percorrere, e in grado di agevolare chi acquista ed aiutare l’esecutato, ma non è corretto vendere false illusioni.
Il percorso per riservarsi questo tipo di acquisto deve essere fatto in modo scrupoloso e seguendo un percorso di analisi ben preciso, partendo dalla situazione debitoria che grava sul bene, studiando l’iter giudiziario che il bene ha avuto sino a quel momento e poi verificando la condizione dell’esecutato, che resta pur sempre il proprietario del bene.

Diffidate quindi da chi fa richieste di compensi in anticipo per l’acquisto di una casa in pre-asta, o su chi millanta conoscenze o vie preferenziali quando di fatto non esistono o non portano da nessuna parte. Il metodo migliore per l’acquisto di una casa è assicurarsi una consulenza interdisciplinare attraverso una rete di professionisti come quelli gravitanti su Dimorama.