Che cosa è l’acquisto PRE-ASTA? è una bufala o una reale opportunità? Come scoprire facilmente se chi propone il PRE-ASTA è un soggetto poco affidabile.

Acquisto PRE-ASTA, perché non funziona (quasi mai) e perché non fidarsi di chi lo propone con tanta semplicità.

Che cosa è l’acquisto PRE-ASTA?

Sempre più Spesso si trovano sui portali immobiliari accattivanti inserzioni con questa definizione: ACQUISTO PRE-ASTA. Ma che cosa è davvero?

PRE-ASTA altro non è che uno slogan, però quasi totalmente vuoto di concretezza.

Uno slogan però certamente ben riuscito, visto l’alto numero di soggetti che in buona fede, ma un po’ troppo frettolosamente ed ingenuamente si affidano al soggetto che propaganda tale offerta con grande sicurezza.

L’acquisto PRE-ASTA è la trovata della ennesima neonata (o meno) agenzia di consulenza per attrarre ignari clienti in cerca di facili affari.

Resta difficile sapere chi abbia inventato per primo questa definizione, nata improvvisamente un paio di anni fa, ma certamente oggi molti (troppi) la utilizzano, purtroppo come si vedrà, a sproposito.

L’acquisto PRE-ASTA è una bufala o una reale opportunità?

In realtà una opportunità c’è, ma non è così semplice come viene presentata.

Non è chiaro che cosa, la singola società che lo propone, voglia intendere con il termine acquisto PRE-ASTA. Molti dei soggetti che abbiamo contattato la propongono come una strada sempre percorribile per garantire l’acquisto di un immobile prima che l’asta venga battuta.

Questa strada è conveniente? Ma soprattutto è una strada davvero sempre percorribile? La risposta è ovviamente un secco no.

A tal proposito infatti è bene sapere che anche i professionisti più accreditati ed esperti, se seri, non potranno mai garantire sempre ed a priori la riuscita dell’acquisto in questa modalità, che detto per inciso andrebbe chiamata “acquisto a trattativa privata a saldo e stralcio”.

Ed ecco perché l’acquisto PRE-ASTA non può essere mai garantito.

Come scoprire facilmente se chi propone il PRE-ASTA è un soggetto poco affidabile?

Esiste una semplice prova del nove che potete effettuare.
Se trovate annunci che garantiscono l’acquisto PRE-ASTA su immobili di fallimenti, concordati o liquidazioni, allora avrete la certezza che vi trovate davanti ad una società davvero poco seria dato che in questi tre casi l’acquisto pre-asta è assolutamente impossibile (lo dice la legge).

Perché l’acquisto PRE-ASTA non funziona (quasi mai) e perché non fidarsi di chi lo propone con tanta semplicità?

Che questo tipo di acquisto si realizzi con grande difficoltà non significa che non sia fattibile, ma è bene evidenziare ancora una volta che la percentuale di riuscita, viste le difficoltà elencate di seguito, è davvero molto bassa. Una percentuale indicativa potrebbe essere al di sotto del 10% dei casi analizzati.

Perché l’acquisto PRE-ASTA è così difficile?

PRIMO MOTIVO: quando la data di un’asta è stata fissata è molto improbabile che il creditore (generalmente la banca) rinunci alla gara – nella quale ha possibilità di far salire il prezzo – per accettare una offerta a trattativa privata.

SECONDO MOTIVO: la riforma del codice di procedura civile (che regola il funzionamento delle aste giudiziarie immobiliari) intervenuta pochi anni addietro, ha ridotto enormemente i tempi: oggi passano pochi mesi (generalmente3-4) tra un’asta e la successiva. In questo lasso di tempo che un acquisto pre-asta si dovrebbe concretizzare. Ma questa tempistica è eccessivamente ridotta per riuscire a chiudere una operazione di acquisto a trattativa privata.

TERZO MOTIVO: è molto difficile per l’intermediario (chi propone l’acquisto PRE-ASTA) prendere contatti con la banca, soprattutto se non esistono accordi precedenti di collaborazione tra banca ed intermediario (e le banche sono molto selettive nella scelta dei loro partner). In aggiunta spesso, se non sempre, il credito della banca X è stato venduto alla società Y, e risalire alla società Y è estremamente complesso e richiede molto tempo.

QUARTO MOTIVO: il proprietario dell’immobile venduto all’asta deve dare il suo assenso a questa operazione, e molto spesso ciò non accade perché trattandosi di immobile pignorato la procedura da mettere in atto è dedicata e rischiosa e il proprietario-debitore lo sa. Se non si rispettano tutte le disposizioni di legge, e se non si ha sufficiente esperienza in materia, è facile esporre ad un rischio elevato sia l’acquirente che il proprietario debitore (in tal caso esposto ad un rischio ancora maggiore), già coinvolto in una situazione difficile come il pignoramento e la vendita del proprio immobile tramite asta giudiziaria.

QUINTO MOTIVO (il più importante): se anche tutte le problematiche precedenti vengono risolte, si presentano poi le problematiche relative ad a) debito, e b) immobile:

1. la banca accetta il prezzo offerto dall’acquirente? La somma offerta salda il debito? non è scontato che la banca accetti
2. sull’immobile esistono problematiche? se si dovranno essere risolte e certificate entro la data dell’asta, affinché il notaio conceda il suo benestare per la compravendita. E quando il tempo è poco non è detto si riesca (un semplice accesso agli atti nell’ufficio tecnico del comune può richiedere 60 giorni).

Quindi? Quando si ha l’illusione di essere vicini all’obiettivo ci si ferma ad un passo dalla meta per le problematiche emergenti, problematiche che nel poco tempo a disposizione non si riescono a risolvere (vanno risolte prima dell’asta che si terrà però a breve).

L’inganno è questo, l’intermediario poco serio illude dapprima il cliente che sia possibile sempre (e con facilità) garantire l’affare con l’acquisto pre-asta, ed incassa subito un lauto acconto, spesso migliaia di euro (ti farò fare un grande affare quindi mi devi pagare bene) ma quando la macchina si inceppa sarà troppo tardi per il cliente. A quel punto i soldi anticipati restano nelle tasche del consulente senza scrupoli che avrà incassato per delle attività effettivamente rese al cliente, ma che si saranno dimostrate attività totalmente inutili. 

Ma allora l’acquisto a saldo e stralcio di un immobile venduto in asta è possibile? Conviene?

In taluni casi è una strada che può valere la pena percorrere. Ed è una opzione che sicuramente agevola chi acquista (prezzo basso) ed aiuta l’esecutato (cancella o riduce il debito), ma come detto è una operazione molto complessa che richiede una attenta valutazione preliminare, che dirà se la strada è percorribile o meno. Certo per questa verifica preliminare è corretto che il cliente anticipi delle spese, ma non somme troppo elevate.

Il percorso per riservarsi questo tipo di acquisto deve essere seguito in modo scrupoloso. Si rende necessaria una analisi preliminare che parte dalla situazione debitoria che grava sul bene, che tiene conto dell’iter giudiziario che il bene ha avuto sino a quel momento, della tipologia di vendita giudiziaria, della condizione del debitore, e della natura ed ammontare del debito.

La morale della favola è questa; diffidate di chi vi garantisce l’acquisto PRE-ASTA in modo semplicistico e soprattutto da chi vi garantisce la sicura riuscita della operazione.